Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 21 novembre 2024, 21-12.661, Publié au bulletin
Dans un arrêt du 21 novembre 2024, la Cour de cassation confirme son arrêt de revirement de juin 2021 en réaffirmant que le refus du promettant de vendre est sanctionné par la vente forcée du bien même lorsque la promesse unilatérale de vente a été conclue avant l’ordonnance du 10 février 2016.
En l’espèce, par acte authentique d’octobre 1971, des particuliers ont promis à d’autres particuliers ou à leurs ayants droit de leur vendre une parcelle de terrain.
La promesse unilatérale de vente avait été consentie pour quatre années à compter du 1er novembre 1971, durée tacitement prorogée et prenant fin un an après la mise en service d’une rocade à proximité de la parcelle et dont le principe de la construction était acquis.
Par lettre recommandée du 1er juin 2011, le promettant a indiqué au bénéficiaire qu’il considérait la promesse de vente comme caduque.
Le 18 novembre 2016, le bénéficiaire a levé l’option, la rocade devant être ouverte à la circulation le 24 novembre 2016.
Sans réponse du promettant, le bénéficiaire a assigné le promettant aux fins de transfert de propriété de la parcelle et de condamnation au paiement de dommages-intérêts pour résistance abusive.
En appel, les Juges du fond ont rejeté la demande du bénéficiaire de la promesse.
Ce dernier a donc formé un pourvoi devant la Cour de cassation, arguant que les Juges du fond auraient violé les articles 1101,1134,1142 anciens du Code civil et 1583 du même code en considérant qu’il ne lui était pas possible d’ordonner la réalisation de la vente dans la mesure où le refus du promettant de se soumettre à son obligation de faire ne pouvait se résoudre qu’en dommages et intérêts.
La Haute Juridiction devait donc se prononcer sur la sanction en cas de révocation de la promesse unilatérale de vente par le promettant dans le délai pour lever l’option.
La Cour de cassation casse et annule l’arrêt rendu par la Cour d’appel et rappelle notamment qu’aux termes de son revirement de jurisprudence du 23 juin 2021 (3e Civ., pourvoi n° 20-17.554, publiée) la promesse unilatérale de vente étant un avant-contrat qui contient, outre le consentement du vendeur, les éléments essentiels du contrat définitif qui serviront à l’exercice de la faculté d’option du bénéficiaire et à la date duquel s’apprécient les conditions de validité de la vente, le promettant s’oblige définitivement à vendre dès la conclusion de l’avant-contrat, sans possibilité de rétractation, sauf stipulation contraire.
La cour de cassation rappelle donc son revirement et son applicabilité aux promesses unilatérales de vente conclues bien avant l’ordonnance du 10 février 2016.
En rappelant le principe de 2021, la Cour de cassation ne vient donc pas durcir le régime mais le confirme tout simplement et rappelle que l’article 1124 alinéa 2 n’est pas d’ordre public et que les parties peuvent donc y déroger par une stipulation expresse.
Veillez à bien rédiger vos promesses unilatérales de vente en stipulant clairement si vous souhaitez déroger à ce principe ou non.
Anticipez et aménagez votre relation contractuelle.